Trugschluss

Schlüsselfertig Bauen zum Festpreis ist oft ein teurer Trugschluss

Autor: rw

Bei Werbeaussagen wie "Hausbau zum Festpreis" oder "schlüsselfertige Übergabe" ist Vorsicht geboten. (Quelle: Chromorange/imago)

Bauherren lieben Planungs- und Kostensicherheit. Baufirmen wissen das und locken mit einem "Hausbau zum Festpreis" und der "schlüsselfertigen Übergabe" der Immobilie. Doch Vorsicht: Nicht immer sind solche Werbeversprechen seriös. 

"Der Slogan 'Bauen zum Festpreis' trifft den Nerv vieler privater Bauherren, die für ihre Finanzierung vor allem Kostensicherheit suchen", weiß man beim Bauherren-Schutzbund (BSB) in Berlin. Doch einem kritischen Blick hinter die Fassade halten die verlockenden Angebote oft nicht stand.

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Viele Baufirmen lassen sich Schlupflöcher offen

Die Vertragswerke halten oft nicht, was der allzu schön klingende Slogan zu versprechen scheint. So ist in vielen Verträgen nicht vereinbart, dass ein Pauschal-Festpreis uneingeschränkt und für die gesamte Bauzeit gilt. Meist gibt es Einschränkungen. Oft wird der genannte Preis nur für einen begrenzten Zeitraum, beispielsweise für acht Monate gewährt. 

"Kommt es etwa bei der Baugenehmigung oder durch Schlechtwetterphasen zu Verzögerungen, kann die vereinbarte Garantiezeit überschritten werden und es drohen Kostenaufschläge", warnen die Bauherrenschützer. "Bei der Angabe eines Festpreises ist unbedingt darauf zu achten, wie lange er laut Bauvertrag gültig ist."

 

"Festpreis" bezieht sich auf die Bau- und Leistungsbeschreibung

Zudem bezieht sich der Festpreis nur auf tatsächlich in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthaltene Leistungen. Nachträgliche Änderungen oder zu schwammig formulierte Leistungen können die tatsächlcihen Baukosten dann in die Höhe schießen lassen.

"Entscheidet sich der Bauherr zum Beispiel für höherwertige als die angegebenen Fliesen, wird der Bauunternehmer in vielen Fällen einen Preisaufschlag verlangen, der deutlich über den tatsächlichen Mehrkosten liegt", so die BSB-Experten. 

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Häuslebauer sollten darauf achten, dass alles, was Geld kostet und Auswirkungen auf die Planung hat, vor Vertragsabschluss geklärt wird und dann auch in der Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauvertrags aufgeführt wird. Nur dann ist es auch Bestandteil des Festpreises.

Bauverträge bergen für Laien viele Tücken

Bauverträge zu verstehen, ist allerdings nicht ganz einfach. Vieles, was für den Laien gut klingt, führt in der Praxis zu unangenehmen Überraschungen. Viele Baufirmen werben etwa damit, dass die Planungsleistungen im Festpreis enthalten sind. Im konkreten Vertragsangebot finden sich nach den Erfahrungen der Bauherrenschützer aber häufig nur sehr allgemeine Aussagen zu deren Umfang. 

 

"Obwohl in den meisten Landesbauordnungen gefordert, sind etwa Ausführungspläne oft nicht als Leistungsbestandteil genannt." Die Zeche zahlt dann der Bauherr. Er muss die Anfertigung der Pläne zusätzlich bezahlen. 

Auch bei der immer komplexeren Fachplanung für die Haustechnik wie Lüftung und Heizung muss klar geregelt sein, wer dafür die Verantwortung und die Kosten trägt. Wichtig ist es auch festzulegen, welche technischen Unterlagen dem Bauherrn auszuhändigen sind. 

"Schlüsselfertig" ist kein geschützter Begriff

Bauchschmerzen bekommen viele Experten auch bei dem Begriff "schlüsselfertig", mit dem Baufirmen oft werben. Er ist rechtlich nicht klar definiert. "Was Bauherren bei dem Begriff 'schlüsselfertig' erwarten, hat leider oft nicht viel mit der Realität gemein", berichtet der BSB.

Wer bei einem Schlüsselfertig-Anbieter gutgläubig davon ausgeht, nach der Bauphase ein bezugsfertiges Haus übergeben zu bekommen, liegt häufig falsch. Auch hier gilt: Was nicht ausdrücklich in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, muss die Baufirma auch nicht liefern.

Bei "bauseits" wird es teuer

Hellhörig werden sollten Bauherren zum Beispiel beim Begriff "bauseits". Denn in der Praxis bedeutet er: Bauherr, diese Leistung ist deine Sache. "Das kann schon beim Erdaushub für Fundament und Keller beginnen und bis zu den Malerarbeiten oder dem Wand- und Fußbodenbelag führen", wissen Hausbauexperten des BSB. Auch Hausanschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Abwasser gehören demnach regelmäßig nicht zu Schlüsselfertig-Angeboten.

"Bei verschiedenen als schlüsselfertig deklarierten Vertragsangeboten ergeben sich von Unternehmen zu Unternehmen deutliche Unterschiede im Leistungsumfang", so die Beobachtung des BSB. "Eine genaue Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibungen ist also auch hier unerlässlich."

Bauvertrag vor Unterschrift vom Profi überprüfen lassen

"Um Fehler zu vermeiden und die eigenen Interessen zu wahren, sollten sich private Bauherren bereits vor Abschluss eines Bauvertrags unabhängigen fachmännischen Rat holen", rät BSB-Geschäftsführer Florian Becker.

Sämtliche Vertragsunterlagen – insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung und den Zahlungsplan – sollte man vor der Unterschrift von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen. Professionelle Bauherrenberater in Ihrer Nähe vermittelt neben dem Bauherren-Schutzbund auch der Verband privater Bauherren oder die örtlichen Verbraucherzentralen.

Häufige Fehler lassen im Neubau Schimmel gedeihen

Wer in sein neues Haus zu früh einzieht, riskiert Schimmelprobleme. (Quelle: Westend61/imago)

Die meisten Bauherren wollen in ihr neues Heim einziehen, sobald das Haus einigermaßen bezugsfähig ist. Doch ein zu früher Einzugstermin kann schwere Schäden nach sich ziehen - es droht Schimmel.

"Früher mussten neue Häuser monatelang trocknen, bevor sie bezogen werden durften. Heute drängen Bauherren ins Haus, sobald die Handwerker die Leiter zusammengeklappt haben", beobachtet Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Dabei hat sich nichts geändert: Neue Häuser mit frischem Putz und Estrich sind nass. Wer die Feuchtigkeit nicht systematisch aus dem Haus heizt und lüftet, der muss mit Schimmel rechnen."

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Nicht an falscher Stelle Energie sparen

Vor allem auf das richtige Lüften kommt es an. Bausachverständiger Penningh rät: "Mindestens zwei Wochen lang das leere Haus konsequent heizen und drei- bis viermal täglich jeweils zehn Minuten stoß- und querlüften." Dabei wird innerhalb kurzer Zeit viel Luft ausgetauscht. "Bauherren sollten hier nicht an der falschen Stelle Energie sparen", warnt der Experte.

Böse Falle: gekipptes Fenster

Fenster nur zu kippen ist ein Fehler. "Beim gekippten Fenster tendiert der Luftaustausch gegen null. Dafür kühlen die Innenwände und Böden stark ab. Die Feuchtigkeit bleibt im Bau und wird zum Nährboden für Schimmel." Nicht lüften sollten Bauherren bei nassem Wetter, wenn die Luftfeuchtigkeit außen höher ist als innen.

Trockengeräte gehen ins Geld

Das Trocknen der Räume lässt sich mit speziellen Trockengeräten auch beschleunigen, wobei die Nutzung von Baustrom zum Trocknen besonders ins Geld gehen kann. Thomas Penningh rät beim Trocknen allerdings zur Zurückhaltung, wenn man das Haus schon bewohnt. "Zu trocken ist auch nicht gut. Die Luftfeuchtigkeit im Raum sollte zwischen 50 und 60 Prozent betragen. Alles, was darunter liegt, verursacht bei vielen Menschen gesundheitliche Probleme und macht sie anfällig für Infekte."

Feuchtigkeit kontrollieren

Am besten sollten Bauherren die Feuchtigkeit vom Experten kontrollieren lassen. Erst wenn der richtige Trocknungsgrad des Estrichs erreicht ist, darf der Bodenbelag verlegt werden. Der Fachmann spricht von "Belegreife". "Bei Estrichen ist eine sogenannte CM-Messung dringend zu empfehlen. Werden dampfdiffusionssperrende Beläge verwendet, ist diese sogar zwingend vorgeschrieben", erläutert der Sachverständige.

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Nach drei Wintern ist das Haus trocken

Der Trocknungsgrad des Putzes kann mit üblichen Feuchtigkeitsmessern ermittelt werden. Bis ein Neubau richtig ausgetrocknet ist, vergehen drei Heizperioden, also drei Winter. In dieser Zeit entdecken viele Bauherren Risse an allen möglichen Stellen des Hauses - im Boden, an den Wänden, neben den Fenstern, in den Fliesen. "Die meisten Risse werden durch Trocknung und Schwund in Putz und Estrich verursacht. Sie sind meist harmlos und können später ausgebessert werden", erklärt Thomas Penningh.

Ankleidezimmer kann zu Problemen führen

Drei Jahre lang sollten Bauherren auch darauf verzichten, Schränke oder Regale direkt an die Außenwände zu rücken. "Wenn der Putz an diesen Stellen nicht richtig trocknen und ablüften kann, besteht auch dort Schimmelgefahr." Thomas Penningh hält auch einen neuen Trend für bedenklich: "Viele Bauherren verzichten auf Schränke. Sie bauen stattdessen Ankleidezimmer. Oft haben diese Räume kein eigenes Fenster und lassen sich nicht lüften. Hängen dann Kleider direkt vor einer Außenwand, oder werden gar Schränke hineingestellt, wird auch hier das Austrocknen der Wand verhindert. Schimmel ist eine Folge."

Küche: hier ist besonders Vorsicht angesagt

Auch in der Küche ist Vorsicht geboten: Dort addieren sich in der Raumluft Restfeuchte und Kochdunst zu hoher Sättigung. "Die Bewohner sollten unbedingt auf die unteren Fensterpartien achten. Dort setzt sich die Feuchtigkeit gern an den Dichtungen ab. Bleibt sie unbemerkt, kann sich an dieser Stelle Schimmel entwickeln.

Im Bad ist Abwischen angesagt

Kaum verhindern lässt sich Feuchtigkeit bei Bädern unter der Dachschräge. "Beim Duschen steigt die Nässe nach oben und schlägt sich am Dachflächenfenster nieder. Von dort läuft sie das Fenster herunter und sickert schließlich in die Gipskartonbekleidung unterhalb des Fensters - Stockflecken und Schimmel sind praktisch garantiert. Abhilfe schaffen nur konsequentes Lüften und Abwischen. Außerdem kann die Leibung des Dachflächenfensters mit einem Kunststoffprofil ummantelt werden, von dem sich die Nässe leicht abwischen lässt, bevor sie die Wand erreicht."

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Bis zu 20.000 Euro Zuschuss  

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Viele alte Kamin- und Kachelöfen müssen raus

150.000 bis 250.000 Kamin- und Kachelöfen müssen bis zum Jahreswechsel stillgelegt oder umgerüstet werden. (Quelle: Patrick Peul/dpa)

Bis zum 1. Januar 2015 müssen zahlreiche alte Kamin- und Kachelöfen entweder umgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Grund dafür ist die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (kurz: 1. BImSchV), die verschärfte Grenzwerte für Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissonen alter Öfen vorsieht. Welche Kamin- und Kachelöfen genau betroffen sind.

"Bundesweit müssen bis zum Jahreswechsel zwischen 150.000 und 250.000 alte Kamin- und Kachelöfen stillgelegt oder umgerüstet werden", schätzt Stephan Langer vom Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks im Gespräch mit zuhause.de. Bei insgesamt knapp 13 Millionen Öfen, die in Deutschland derzeit in Betrieb sind, ist das zwar nur ein kleiner Anteil, doch in den nächsten Jahren werden viele weitere folgen.

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Welche Kamin- und Kachelöfen betroffen sind

Im ersten Schritt müssen bis Jahresende Kamin- und Kachelöfen, die vor dem 1. Januar 1975 in Betrieb genommen wurden und die Emissionsgrenzwerte der 1. BImSchuV nicht einhalten, umgerüstet oder stillgelegt werden. Unzulässig sind demnach ein Feinstaubausstoß von über 0,15 Gramm pro Kubikmeter (g/m³) und Kohlenmonoxid-Emissionen von mehr als 4 g/m3. "Werden diese Grenzwerte überschritten, sind die Einzelraumfeuerungsanlagen abhängig vom Zeitpunkt ihrer Errichtung außer Betrieb zu setzen oder mit einer Einrichtung zur Reduzierung der Staubemissionen nach dem Stand der Technik nachzurüsten", informiert der Industrieverbands Haus-, Heiz- und Küchentechnik (HKI) in einer Pressemitteilung zur Verordnung.

Es müsste also ein Filter eingebaut werden. "Das dürfte sich aber in den seltensten Fällen lohnen", meint Langer. Ganz überwiegend handle es sich bei den auszutauschenden Öfen um verhältnismäßig Industrie-Ware, die zum Kaufzeitpunkt einige hundert Euro gekostet und nun – nach immerhin 40 Jahren – ihren Zweck erfüllt habe.

Dürfen Sie Ihren alten Kamin- und Kachelofen weiter betreiben?

Besitzer von Kamin- und Kachelöfen, die vor 1975 in Betrieb gingen, können sich über eine Datenbank des HKI informieren, ob sie ihr altes Schätzchen unverändert weiterbetreiben dürfen, weil es die neuen Grenzwerte einhält. Zur Datenbank des HKI geht es hier. Schwieriger wird es, wenn es an einem alten Ofen kein Typenschild gibt. Dann muss der Schornsteinfeger nachmessen.

Historische Kamin- und Kachelöfen dürfen weiter betrieben werden

Nicht nachgerüstet oder ausgetauscht werden müssen außerdem historische Öfen, "bei denen der Betreiber gegenüber dem Bezirksschornsteinfegermeister glaubhaft machen kann, dass sie vor dem 1. Januar 1950 hergestellt oder errichtet wurden", wie es in der Verordnung heißt. Schornsteinfeger Langer erklärt, was das in der Praxis heißt: "Entweder gibt es ein Typschild. Dann ist die Sache ohnehin klar."

In Zukunft müssen noch viel mehr Öfen raus

In den nächsten Jahren müssen weitere Öfen weichen oder nachgerüstet werden. Die Übergangsregeln der 1. BImSchV sehen die Stilllegung alter Öfen mit zu hohen Emissionswerten in insgesamt vier Schritten vor. Die Tabelle zeigt, wann welche Öfen außer Betrieb genommen oder umgerüstet sein müssen, sofern sie die Grenzwerte nicht einhalten.

Auch für neue Kamin- und Kachelöfen gelten strengere Vorschriften

Für alle Öfen, die nach dem 21. März 2010 in Betrieb gegangen sind, galten schon die neuen Anforderungen aus der 1. BImSchV, wonach sie höchstens 2,0 g/m³ Kohlenmonoxid und 0,075 g/m³ Staub in die Luft blasen dürfen und einen Wirkungsgrad von mindestens 75 Prozent (Kaminöfen) beziehungsweise 80 Prozent (Kachelöfen) erreichen müssen. Sie dürfen bislang unbegrenzt weiter betrieben werden.

Zum Jahreswechsel werden die Anforderungen an neue Kaminöfen weiter erhöht. Dann greift die zweite Stufe der Verordnung, welche die Staubemissionen auf 0,04 g/m³ und den Kohlenmonoxidausstoß auf 1,25 g/m³ begrenzt. Der Mindestwirkungsgrad bleibt unverändert. Der Endverbraucher dürfte von diesen Verschärfungen aber wohl nur wenig mitbekommen. Zumindest die großen Markenanbieter haben sich längst auf die neuen Grenzwerte eingestellt. Schon 2011 erklärte beispielsweise der Duisburger Hersteller Hark für seine aktuellen Modelle: "Der Feinstaubausstoß liegt bereits heute unter dem für 2015 vorgesehenen gesetzlichen Grenzwert der Bundesimmissionsschutzverordnung."

Hausbesitzer müssen alte Heizungen erneuern

Viele alte Heizungen müssen bis 2015 erneuert werden. (Quelle: INSADCO/imago)

Heizungen, die vor 1985 eingebaut wurden, müssen in absehbarer Zeit ersetzt werden. Das Bundeskabinett hat jetzt eine entsprechende Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Eigentlich soll die Pflicht zum Einmotten alter Heizungen helfen, den CO2-Ausstoß zu mindern, allerdings sorgen verschiedene Ausnahmeregelungen dafür, dass einige alte Heizungen erhalten bleiben. Wer bis wann eine neue Heizung braucht.

Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen voraussichtlich bis spätestens 2015 ausgetauscht werden. Das sieht die vom Bundeskabinett beschlossene Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Bisher galt die Pflicht zum Umrüsten nur für vor 1978 eingebaute Heizkessel.